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仲介手数料は、
・売買契約が成立した時に
・仲介した不動産会社に
支払います。
一般的には、取引の最後（所有権移転および物件引渡し時）に支払います。
まれに、「契約時に半分」、「取引の最後に半分」と2回に分けて受領する業者もあるようですので事前に確認が必要です。
・建物の劣化が進んでいると思わぬ出費が発生することもある。
・よく調べておかないと、思っていた増改築ができないこともある。
注目すべきは、新築住宅のデメリットにある完成までの期間が長いということでしょう。
特に、マンションの場合、完成までに1年や2年かかることもあります。
その間に市場の環境や住宅ローンの金利が大きく変わってしまうことだってあります。
住宅ローンの金利が契約時に比べて上昇してしまった場合、返済計画が大きく狂うことも考えられるのです。
仮に、借入額3,000万円、借入期間30年の長期固定型の住宅ローンだとします。
そして、契約時点での金利は、3.0％。
すると、契約時点で立てた返済計画では、
3000万円、30年、3.0% → 総返済額 4,553万円
となります。それが、実際の借り入れ時点での金利が3.5％に上昇すると、
3000万円、30年、3.5% → 総返済額 4,849万円
となり、総返済額が、約300万円も大きくなってしまいます。300万円も高い物件を買ったのと同じですね。
さらに、もっと上昇して、4.0％になったとしたら、
3000万円、30年、4.0％ → 総返済額 5,156万円
となるのです。これでは、約600万円もの返済額アップです。
いかがでしょうか？
完成時期がかなり先の住宅を買うデメリットを感じていただけたと思います。
]]>したがって、「どういう費用が、いつ、どれ位かかるのか?」を事前に知り、心構えをしておくことが非常に大切です。
そこで、不動産購入時にかかる費用として、必要なものをリストアップしていますので、ぜひご覧ください。
「不動産売買契約書」や、ローンの契約書である「金銭消費貸借契約書」に印紙を貼付します。
その額は、
・金銭消費貸借契約書に貼る印紙：
5,000万円まで ⇒20,000円
・不動産売買契約書に貼る印紙：物件価格5,000万円まで⇒15,000円
また印紙税も後で立派な経費になりますので、領収書等をきちんと保管することが非常に大切です。
①表示登記：
家を購入、新築したときには、土地家屋調査士に依頼して、新たに登記簿を作り建物の大きさや種類、構造などを明らかにします。このことを、表示登記と言いますが、一般的に10万円位見ておく必要があります。尚、表示登記には登録免許税※はかかりません。
②保存登記 OR 移転登記：
表示登記だけでは、新築した建物が自分の所有する物件だと主張できません。そこで、司法書士に依頼して所有権を主張するために行うのが保存登記（売買の場合、移転登記）です。これは所有権を証明するためのものなので、登録免許税※がかかり、税率は固定資産税評価額に対して原則0．6％です。一般に司法書士への報酬も加えて、15万円くらいかかります。
③設定登記
抵当権とは、例えば住宅ローンの担保として提供された不動産に設定される権利ですが、この権利を明らかにするために行うのが「抵当権設定登記」です。こちらも登録免許税が0.4％ほどかかり、司法書士に依頼します。司法書士への報酬も加えて20万円くらいかかると見た方が良いでしょう。
上記を合計すると、非常に雑な言い方をすれば、登記に関わるものだけで、大体30〜40万円の費用がかかることとなります。
要点①：火災保険料・地震保険料の保険金は借金のカタ
さて住宅購入に際しては、火災保険料・地震保険料の加入が義務付けられます。
火災保険料・地震保険料は、火災・地震など万一に備えて入る保険のことを言います。
ローンを借りた人が、火災等にあった場合、新たに住む場所のお金のために、住宅ローンを従来通り払い続けるのが困難になる場合が多く、火災保険の保険金で住宅ローンの残額を払えるようにするためなのです。
したがって、この火災保険には、金融機関による質権が設定され、支払われる保険金がまず住宅ローンの返済に優先的に当てられます。
すなわち、火災に遭った時には、火災保険料の保険金は「あなたに払われる」のではなく「金融機関に借金のカタとしてとられる」・・・と、このように覚えてください。
要点②：地震保険の補償はごく僅か・・・
地震保険の保険金の限度額は、火災保険の半分位です。
でも4、000万円の家屋に対して、例え、1、000万円でも保険金が出れば、多少なりとも違います。
また保険ではありませんが、地震のリスクを分散するために、余剰資金で外貨預金、外貨ＦＸなど、ある程度の分散投資をするのも一案です。これらはもし日本で耐震規準をみたしたマンションでさえも倒壊するような大地震に見舞われた時でも為替の変動分により、値上がりが見込めるかもしれません。
要点③：住宅金融公庫は特約保険、民間金融機関は一般保険
すなわち、住宅金融公庫やフラット35の場合、安い保険料で済むということです。民間の住宅ローンを利用する場合は、一般の火災保険に加入することとなりますが、私の場合は、4社ほどの中から1社を選ぶように言われました。4社ともあまり大きな違いはなかったように記憶しています。聞いた話ではどうやら民間金融機関にコミッションが入るようなので、細かい点でも質問すると非常に親切に答えてもらえます。
尚、「どうしても」という場合は、その金融機関の紹介する損保でなくても、良いようですので、その場合は係りの人にお願いするのも一案です。
固定資産税は、保有する固定資産について課税される地方税です。
課税対象は土地・家屋・有形償却資産です。このうち土地と家屋については登記簿等で実態を課税団体である市区町村が把握可能であるのに対し、償却資産については登記等がないため把握できないため、申告により償却資産を把握し課税をする方式を取っている。自己所有ではない建物内に行なった造作については償却資産として申告をする必要があります。
納税義務者は賦課期日に資産を所有する者であり、賦課期日は毎年1月1日で、一般的に公共の用に供する資産などのような所定の要件を満たす資産は非課税となります。
また、日本国内に存在しない資産等については課税されません。
計算方法としては、圧縮前取得価額から理論帳簿価額と評価額を法定耐用年数に基づき計算し、どちらか高い方の額を決定額とする。特例による減額がある場合にはそれを適用し課税標準額を求める。課税標準額に1.4/100の税率を乗じ税額を算出する。税率は各市区町村が設定することが可能である。
取引にあたっては、固定資産税の年額と引渡予定日を聞けば、大体の税額の目星がつくということになりますので、不動産業者に聞いておいた方が無難でしょう。
不動産を取得したときの手数料として、忘れてはならないのが、不動産取得税です。
この不動産取得税に関しては、不動産取得時の手数料として、計算に入れておくのですが、忘れた頃にやってくるので注意が必要です。
不動産の登記が終了した後、6ヶ月以内に通知が発送されるのですが、人間は、物事をそんなに覚えていられるものではありません。
気になる税額ですが、
「取得時における不動産の価額すなわち適正な時価」×4％となります。
「取得時における不動産の価額すなわち適正な時価」といっても、売買価格のことではありません。
売買価格であるならば、例えば5,000万円のマンションを購入した場合、5,000万円×4%＝200万円です。
「取得時における不動産の価額すなわち適正な時価」とは、あくまで、市町村における固定資産税の課税台帳に記載されている金額の事です。
したがって、固定資産税の課税台帳に記載されている金額については、事前に不動産業者に尋ねた方が無難といえるでしょう。
また、絶対考慮していただきたいのが、住宅を取得したときの軽減措置についてです。
この軽減措置は、最大1、200万円あるので結構重要です。
例えば、1,200万円まるまる軽減したら、1200万円×4％＝48万円ということで、50万円近い節税ができるのです！
これを受けるための要件として、まず床面積が50m2以上240m2以下である必要があります。
注意点としては、マンションのパンフレットなどに、50m2以上で記載されていても、実際の台帳上が50m2未満だと、この措置は受けられないので、確認が必要なことです。
この仲介手数料については、上限額が
（売買代金※× 3％ ＋ 6万円）×1.05 と定められています。
例えば、5,000万円（消費税別）のマンションの売買ならば、仲介手数料は、
（5,000× 3％ ＋ 6万円）×1.05＝1,638,000円となります。
仲介手数料に関わる業務のおおまかな内容は、
①物件調査（法的な規制の調査などを含む）
②価格調査
③売買の物件探し、買主探し
④売買の交渉
⑤売買契約の締結と書面の交付
⑥決済、引渡
などがあり、そういうことに対する手数料なのだ・・・とご認識ください。
すなわち、あなたはそういう仲介手数料を払うのだから、上記に関わるようなことで、
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