今、家を立てられる方の80％が土地購入から始められています。

家づくりを始めたいけれど、土地を持っていない。
土地さがしから始めて、自分の好きな間取り、デザインで家を建てたい。
見に行った土地は高くて、手が出せない。
広告を見て、問合せをしたら既に土地は売却済み。

なんて経験ありませんか？

これで、あなたも家相のプロになれます！

家にとって、とても大切な家相の知識を身につけ、
ムダな建築費を支払うことなく良い家を建て、
将来にわたって安心した暮らしを送ることができるガイドブックです。

不幸になる人・幸せになる人がなぜいるのか？

あなたの家相が簡単に分かる、魔法の下敷き付。 

家づくりにおいて、
もっとも基本的なこと、「住宅ローンとはなにか？」を見ておきましょう。

この概念を知らない人は意外に多いです。

あなたは、「住宅ローンってなに？」と聴かれて、答えられますか？

おそらく答えられない人って多いんじゃないかと思います。

住宅を購入するなんて、一生に一度あるかないかの体験だと思いますので・・・

初めての家づくりは不安がいっぱいです。

大まかなことは人にも聞けるのですが、
十人十色の家づくりですから細かいことは、なかなかうまく解決できないものですね。

この小冊子「これで安心！家づくりを成功させる 10のチェックポイント」をお読みいただくと、
その不安のほとんどが安心に変わってくれるはずです。

モリシタ・アット・ホーム代表の森下が30年以上家づくりに関わり、
今までに感じ、家づくりをはじめる方に是非知っておいていただきたいことを、
小冊子にまとめました。

これまで、私は、いろんな消費者向け雑誌や建築関連の書籍を読み返してみました。

リフォーム関連雑誌に書いてある通りに
リフォームを進めるとほとんどお金をドブに捨てることになる。

残念ながら、これは事実なのです。

そもそも出版会社自体が建築屋じゃないわけです。
ましてやこうした雑誌には、大手リフォーム業者さんや
建築材料メーカーなどが広告を出しています。
本当のことを書いたら、怒られちゃうんじゃないでしょうか。

リフォーム雑誌には素晴らしい写真が並び、
その分、素晴らしい工事費用も書いてあります。
 
7帖半のリビングを1部屋リフォームしてなんと300万円！

私としては、正直言いまして、うらやましい。

 まあ、それは横に置いておくとして、
こうしたリフォーム関連の雑誌や書籍を読めば読むほど、
お茶を濁したようなことしか書いてないことがわかってきました。

では、どうやれば後悔しないリフォームができるのでしょうか？
どういうスタンスでいることが
リフォームの成功につながるでしょうか？？
後悔しないリフォームのスタンスとは？

 

不動産売買における仲介手数料について

不動産会社を通して不動産を売ったり買ったりする場合に、その報酬として支払うお金を仲介手数料（または媒介手数料）といいます。
あくまで成功報酬として支払うもので、売却や購入の依頼をしても取引が成立しなければ支払う必要はありません。また、宅建業者（不動産業の免許をもつ者）以外が、仲介手数料を請求することは違法です。

正規の仲介手数料とはいくらなのか

仲介手数料の上限が、宅建業法で定められています。
物件価格の3％プラス6万円が宅建業法で定める上限であり、一般的に言われる正規の仲介手数料です。
また、仲介手数料には消費税等が課税されます。
不動産業者はこの上限を超えた金額を請求してはいけません。
また、3％プラス6万円という計算方法は「速算法」とよばれる簡易計算ですが、正式には物件の価格を3分割して計算します。
詳しい計算方法は宅建業法に基づく表示をご覧ください。
ちなみに、4000万円の物件を買う場合に支払う仲介手数料を、4000万円×3％＋6万円の数式にあてはめて計算すると、126万円（税別）になります。

仲介手数料はいつ？誰に？支払うのか

仲介手数料は、
・売買契約が成立した時に
・仲介した不動産会社に
支払います。

一般的には、取引の最後（所有権移転および物件引渡し時）に支払います。

まれに、「契約時に半分」、「取引の最後に半分」と2回に分けて受領する業者もあるようですので事前に確認が必要です。

仲介手数料は安くなるのか

3％＋6万円が当たり前と言われた仲介手数料も、ようやく価格競争が始まりました。
ホームページ上で、「仲介手数料無料」や「半額」、「○○％off」、「割引」など、自社の仲介手数料規定を広告する不動産会社が多く見られるようになり、仲介手数料を安くすることが可能な時代となったのです。
そして、宅建業者の仕事をきちんとやってくれる業者を選択すること、さらに自分に合う営業マンに出会うことなどが、不動産売買を成功させる秘訣です。

新築住宅と中古住宅の特長について考えてみましょう！

新築のメリット

・最新の設備があり便利。
・最新の工法で安心感がある。
・購入時から長持ちする。
・やっぱり新築がいい！？

新築のデメリット

・建物の値下がり分が大きい。
・完成建物を見られないこともよくあるので、イメージしづらい。
・中古と同じ予算であれば小さな部屋になってしまう。
・完成までの期間が長いと住宅ローンの金利リス
クが大きい

中古のメリット

・値下がり幅が比較的小さい。
・建物（実物）見て購入判断できる。
・新築と同じ予算であれば、大きめの家を購入可能。
・当初の予算を抑えることで、貯蓄もし易く、将来のライフスタイルの
変化に備え易い。（住み替えやリフォームなど）

中古のデメリット

・建物の劣化が進んでいると思わぬ出費が発生することもある。
・よく調べておかないと、思っていた増改築ができないこともある。   

注目すべきは、新築住宅のデメリットにある完成までの期間が長いということでしょう。
特に、マンションの場合、完成までに1年や2年かかることもあります。
その間に市場の環境や住宅ローンの金利が大きく変わってしまうことだってあります。

住宅ローンの金利が契約時に比べて上昇してしまった場合、返済計画が大きく狂うことも考えられるのです。
仮に、借入額3,000万円、借入期間30年の長期固定型の住宅ローンだとします。
そして、契約時点での金利は、3.0％。

すると、契約時点で立てた返済計画では、

3000万円、30年、3.0%　→　総返済額　4,553万円

となります。それが、実際の借り入れ時点での金利が3.5％に上昇すると、

3000万円、30年、3.5%　→　総返済額　4,849万円

となり、総返済額が、約300万円も大きくなってしまいます。300万円も高い物件を買ったのと同じですね。
さらに、もっと上昇して、4.0％になったとしたら、

3000万円、30年、4.0％　→　総返済額　5,156万円

となるのです。これでは、約600万円もの返済額アップです。

いかがでしょうか？

完成時期がかなり先の住宅を買うデメリットを感じていただけたと思います。

非常に沢山の手続きが必要になります。
お客様に代わって、私たちがお手続きのお手伝いを致しますので、ご安心ください。

（STEP.1）ご希望条件の聞き取り

3日　資金計画の作成

（STEP.2）お客様宅訪問　物件の資料をお届け・ご説明

4〜5日　案内を希望された物件の下見
下見の結果をお知らせ

（STEP.3）物件のご案内・申し込み

7〜10日　売主さんと交渉・承諾
住宅ローン事前審査
物件の調査
登記簿で権利関係確認
法的規制の調査
建築基準法の調査
現地調査
重要事項説明書の作成
契約書の作成
重要事項の事前説明

（STEP.4）ご契約

1〜7日　  手付金支払い
ローン申請の必要書類お知らせ
ローン申請書類を準備

（STEP.5）ローン申し込み

10〜30日　ローンの承諾・融資証明書

（STEP.6）金銭消費貸借契約

銀行とのローン契約
現地立会い

（STEP.7）残金決済・所有権移転・抵当権設定登記

リフォーム着工

（STEP.8）新居にお引越し

不動産購入に関しては、物件価格の7%〜10%位の莫大な費用がかかります。
例えば、5,000万円のマンションを購入するのであれば、350万円〜500万円もの費用がかかるのです!

したがって、「どういう費用が、いつ、どれ位かかるのか?」を事前に知り、心構えをしておくことが非常に大切です。

そこで、不動産購入時にかかる費用として、必要なものをリストアップしていますので、ぜひご覧ください。

（1）消費税

住居を購入する場合、一般的には、物件価格は土地と建物に分かれます。
そして、消費税は、土地についてはかからず、建物代金についてのみ5％がかかります。
建物は時間的経過とともにその価値がどんどん下がっていく（＝消費されていく）ことに対し、土地は永久に価値が下がらない、減価しない（＝消費されていかない）というのがその拠り所のようです。また、売主が個人の場合（すなわち自宅の売却の場合など）は、消費税は非課税となります。
5%と言っても、例えば、建物価格が2,000万円の場合、100万円ですから、結構大きな金額です。

（2）印紙税

「不動産売買契約書」や、ローンの契約書である「金銭消費貸借契約書」に印紙を貼付します。

その額は、
・金銭消費貸借契約書に貼る印紙： 5,000万円まで ⇒20,000円
・不動産売買契約書に貼る印紙：物件価格5,000万円まで⇒15,000円

また印紙税も後で立派な経費になりますので、領収書等をきちんと保管することが非常に大切です。

（3）登記費用

①表示登記：
家を購入、新築したときには、土地家屋調査士に依頼して、新たに登記簿を作り建物の大きさや種類、構造などを明らかにします。このことを、表示登記と言いますが、一般的に10万円位見ておく必要があります。尚、表示登記には登録免許税※はかかりません。

②保存登記　OR　移転登記：
表示登記だけでは、新築した建物が自分の所有する物件だと主張できません。そこで、司法書士に依頼して所有権を主張するために行うのが保存登記（売買の場合、移転登記）です。これは所有権を証明するためのものなので、登録免許税※がかかり、税率は固定資産税評価額に対して原則0．6％です。一般に司法書士への報酬も加えて、15万円くらいかかります。

③設定登記
抵当権とは、例えば住宅ローンの担保として提供された不動産に設定される権利ですが、この権利を明らかにするために行うのが「抵当権設定登記」です。こちらも登録免許税が0.4％ほどかかり、司法書士に依頼します。司法書士への報酬も加えて20万円くらいかかると見た方が良いでしょう。

上記を合計すると、非常に雑な言い方をすれば、登記に関わるものだけで、大体30〜40万円の費用がかかることとなります。

（4）ローン事務手数料

「借入の書類を作ったり、申込者の審査をしたりするための手数料」です。
ローンを組まずに現金で購入する場合には、ローン事務手数料はかかりません。

（5）ローン保証料

ローンを組む場合、通常は、保証人を銀行から求められます。
例え、親兄弟と言えども、保証人になるのも嫌だし、反対に保証人をなってと頼むのも嫌な場合がありますよね。
そこで、銀行が「どうしても保証人を用意できないなら、私どもで用意しますよ」って、提案してくるのが、ローン保証会社です。
大抵は、その銀行の子会社関連会社です。
そして、あなたがローンの返済ができなくなった場合、このローン保証会社が、あなたに代わって債務の弁済を行います。
しかし、ローン保証会社は、あなたの代わりに、一時的に銀行に対して、代位弁済（借金を返すこと）してくれるものの、それであなたの債務が免除されるわけではなく、ローン保証会社から引き続き返済を求められます。
すなわち、ローン保証会社とは、銀行の取立て業務を、ただ単に引き継いでいるにすぎないのです。

それでいて、ローン保証料は、
・20年で100万円当@15,000円程度、
・35年で100万円当@20,000円程度
かかりますから、3,000万円を35年借りたら、60万円。結構、高額です。

（6）団体信用生命保険料

団体信用生命保険料とは、住宅ローンの借主がが亡くなったりした場合、ローンの返済ができなくなるため、ローンの残金を保険会社が支払ってくれるという「生命保険」の保険料です。
ここで注意すべき点は、団体信用生命保険料は、民間金融機関では強制加入であり、保険料はあらかじめローンの金利に上乗せされている場合が多く、上乗せ分は大体、0.28〜0.3％位だそうです。住宅金融公庫の場合は、加入は任意で保険料は、毎年払いでローン残高の0.28%となります。
上記は要注意で、「住宅金融公庫＆フラット35」と「民間金融機関」との金利差に、この違いを考慮する必要があります。「住宅金融公庫＆フラット35」の金利が固定金利ベースでは、民間金融機関より低くても、例えば、ローン残高が3,000万円の場合、毎年、84,000円の団体信用生命保険料の出費がある訳ですから、結構大変です。
住宅ローンを比較する場合、単に表面の金利差だけに注目するのではなく、この団体信用生命保険料分の0.28%の違いについて、考慮することをお薦めします。
また、民間金融機関から借入をする場合でも、念のため、この団体信用生命保険料がどうなっているのかをきちんと聞いた上で、その内容をメモしておいた方が良いでしょう。
万が一のことがあった場合、遺族の方には、実質的にあなたの不動産が残される訳ですから、それまで入っていた生命保険料の見直し（要は月々の保険料を安くできる）にも使えますね。

（7）火災保険料・地震保険料

要点①：火災保険料・地震保険料の保険金は借金のカタ
さて住宅購入に際しては、火災保険料・地震保険料の加入が義務付けられます。
火災保険料・地震保険料は、火災・地震など万一に備えて入る保険のことを言います。
ローンを借りた人が、火災等にあった場合、新たに住む場所のお金のために、住宅ローンを従来通り払い続けるのが困難になる場合が多く、火災保険の保険金で住宅ローンの残額を払えるようにするためなのです。
したがって、この火災保険には、金融機関による質権が設定され、支払われる保険金がまず住宅ローンの返済に優先的に当てられます。
すなわち、火災に遭った時には、火災保険料の保険金は「あなたに払われる」のではなく「金融機関に借金のカタとしてとられる」・・・と、このように覚えてください。

要点②：地震保険の補償はごく僅か・・・
地震保険の保険金の限度額は、火災保険の半分位です。
でも4、000万円の家屋に対して、例え、1、000万円でも保険金が出れば、多少なりとも違います。
また保険ではありませんが、地震のリスクを分散するために、余剰資金で外貨預金、外貨ＦＸなど、ある程度の分散投資をするのも一案です。これらはもし日本で耐震規準をみたしたマンションでさえも倒壊するような大地震に見舞われた時でも為替の変動分により、値上がりが見込めるかもしれません。

要点③：住宅金融公庫は特約保険、民間金融機関は一般保険
すなわち、住宅金融公庫やフラット35の場合、安い保険料で済むということです。民間の住宅ローンを利用する場合は、一般の火災保険に加入することとなりますが、私の場合は、4社ほどの中から1社を選ぶように言われました。4社ともあまり大きな違いはなかったように記憶しています。聞いた話ではどうやら民間金融機関にコミッションが入るようなので、細かい点でも質問すると非常に親切に答えてもらえます。
尚、「どうしても」という場合は、その金融機関の紹介する損保でなくても、良いようですので、その場合は係りの人にお願いするのも一案です。

（8）固定資産税精算金

固定資産税は、保有する固定資産について課税される地方税です。
課税対象は土地・家屋・有形償却資産です。このうち土地と家屋については登記簿等で実態を課税団体である市区町村が把握可能であるのに対し、償却資産については登記等がないため把握できないため、申告により償却資産を把握し課税をする方式を取っている。自己所有ではない建物内に行なった造作については償却資産として申告をする必要があります。
納税義務者は賦課期日に資産を所有する者であり、賦課期日は毎年1月1日で、一般的に公共の用に供する資産などのような所定の要件を満たす資産は非課税となります。
また、日本国内に存在しない資産等については課税されません。

計算方法としては、圧縮前取得価額から理論帳簿価額と評価額を法定耐用年数に基づき計算し、どちらか高い方の額を決定額とする。特例による減額がある場合にはそれを適用し課税標準額を求める。課税標準額に1.4/100の税率を乗じ税額を算出する。税率は各市区町村が設定することが可能である。

取引にあたっては、固定資産税の年額と引渡予定日を聞けば、大体の税額の目星がつくということになりますので、不動産業者に聞いておいた方が無難でしょう。

（9）不動産取得税

不動産を取得したときの手数料として、忘れてはならないのが、不動産取得税です。
この不動産取得税に関しては、不動産取得時の手数料として、計算に入れておくのですが、忘れた頃にやってくるので注意が必要です。
不動産の登記が終了した後、6ヶ月以内に通知が発送されるのですが、人間は、物事をそんなに覚えていられるものではありません。
気になる税額ですが、
「取得時における不動産の価額すなわち適正な時価」×4％となります。
「取得時における不動産の価額すなわち適正な時価」といっても、売買価格のことではありません。
売買価格であるならば、例えば5,000万円のマンションを購入した場合、5,000万円×4%＝200万円です。
「取得時における不動産の価額すなわち適正な時価」とは、あくまで、市町村における固定資産税の課税台帳に記載されている金額の事です。
したがって、固定資産税の課税台帳に記載されている金額については、事前に不動産業者に尋ねた方が無難といえるでしょう。

また、絶対考慮していただきたいのが、住宅を取得したときの軽減措置についてです。
この軽減措置は、最大1、200万円あるので結構重要です。

例えば、1,200万円まるまる軽減したら、1200万円×4％＝48万円ということで、50万円近い節税ができるのです！
これを受けるための要件として、まず床面積が50m²以上240m²以下である必要があります。
注意点としては、マンションのパンフレットなどに、50m²以上で記載されていても、実際の台帳上が50m²未満だと、この措置は受けられないので、確認が必要なことです。

（10）仲介手数料

この仲介手数料については、上限額が
（売買代金※× 3％ ＋ 6万円）×1.05　と定められています。

例えば、5,000万円（消費税別）のマンションの売買ならば、仲介手数料は、
（5,000× 3％ ＋ 6万円）×1.05＝1,638,000円となります。

仲介手数料に関わる業務のおおまかな内容は、
①物件調査（法的な規制の調査などを含む）
②価格調査
③売買の物件探し、買主探し
④売買の交渉
⑤売買契約の締結と書面の交付
⑥決済、引渡
などがあり、そういうことに対する手数料なのだ・・・とご認識ください。
すなわち、あなたはそういう仲介手数料を払うのだから、上記に関わるようなことで、
不明な点があれば、何でも、不動産業者に質問するべきです。